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房地产开发企业营改增政策资料

发表时间:2017-9-23  浏览次数:675  
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房地产开发企业营改增政策资料

 

一、纳税人和扣缴义务人

(一)纳税人

在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人,为增值税纳税人。

在境内销售、出租不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。

(二)扣缴义务人

中华人民共和国境外的单位或者个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

(三)一般纳税人和小规模纳税人

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人销售、出租不动产的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

二、征税范围

(一)销售不动产

销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产转让行为不征收增值税。

(二)不动产租赁服务

租赁服务,包括融资租赁服务和经营租赁服务。

1.融资租赁服务,是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人,合同期内租赁物所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按照残值购入租赁物,以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人,均属于融资租赁。

融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。

2.经营租赁服务,是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

三、房地产开发企业销售额和销项税额

(一)房地产开发企业的销售额

房地产开发企业的销售额是指纳税人销售、出租不动产等应税行为取得的全部价款和价外费用。

(二)房地产开发企业销售额的主要种类

1.房地产销售收入。房地产开发企业一般纳税人销售不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额,按11%税率征税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。(房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016430前的房地产项目。)

2.房地产出租收入。房地产开发企业一般纳税人出租不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额,按11%税率征税。

3.货物销售收入。房地产开发企业一般纳税人销售一般货物按17%税率征税;销售民生类货物,如粮食、食用植物油按13%税率征税。纳税人无偿赠送货物按上述规定征税。

(三)房地产开发企业销项税额是按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式:

销项税额=销售额×税率

纳税人兼营不同税率或征收率的货物、劳务、服务或者不动产,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。

四、房地产开发企业进项税额

进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。

(一)房地产开发企业进项税额的主要种类

房地产开发企业在销售、出租不动产时购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产时,允许按增值税扣税凭证上注明的税额申报抵扣进项税额。例如:

1.前期准备支出。如房地产开发开工之前发生的土地平整、临时用房、临时围墙、勘测设计、评估咨询等支出;

2.建筑材料支出。如房地产开发过程中购买的钢材、水泥、砖等建筑材料支出。   

3.建筑服务支出。如房地产开发过程中接受承建方等施工单位提供的工程服务、安装服务、园林绿化等建筑服务支出;

4.装饰装修支出。如房地产开发过程中为样板房、精装房购买的装饰装修材料、家具家电等货物和接受的装饰等建筑服务支出;

5.市场营销支出。如房地产开发企业销售所开发项目过程中接受的创意策划、广告宣传、用于接待看房人员的租赁车辆或者接受交通运输服务,装饰售展中心等营销场所的建筑服务等服务支出;

6.管理耗用支出。如房地产开发企业管理部门和现场工程部门发生的购进办公设备、办公用品、办公家具、公用车辆等货物,以及接受会展服务、住宿服务、物业管理服务等支出

7.购进的固定资产、无形资产的支出。

8.其他允许抵扣的项目。  

(二)进项税额扣税凭证

1.从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票,下同)上注明的增值税额。

2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

3.购进农产品,除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外,按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。(购进农产品,按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。)

4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产,自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

(三)下列项目不得从销项税额中抵扣的进项税额

房地产开发企业下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2.非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4.非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。

6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

7.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本条第4项、第5项所称货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(四)不动产抵扣的特别规定

1.新增不动产的抵扣

201651后(以下简称“试点后”)取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。(融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。)

2.已抵扣进项税额的不动产,发生《试点实施办法》规定不得抵扣进项税额情形的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率

固定资产、无形资产或者不动产净值,是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

3.按照《增值税暂行条例》第十条和《试点实施办法》第二十七条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额的应税项目,可在用途改变的次月按照下列公式,依据合法有效的增值税扣税凭证,计算可以抵扣的进项税额:

可以抵扣的进项税额=不动产净值/1+适用税率)×适用税率

(五)不得抵扣进项税额的分摊计算

房地产开发企业一般纳税人兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

五、房地产开发企业应纳税额的计算

增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法。增值税一般纳税人销售房地产老项目和小规模纳税人适用简易计税方法。

(一)房地产开发企业的一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。

一般计税方法的销售额不含销项税额,房地产开发企业采用销售额和销项税额合并定价的,按下列公式换算为不含税销售额:

销售额=含税销售额÷(1+税率)

(二)房地产开发企业的简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式:

应纳税额=销售额×征收率

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,房地产开发企业采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

六、房地产开发企业纳税地点

(一)房地产开发企业的纳税地点

1.属于固定业户的纳税人销售、出租不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县()的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2.属于固定业户的试点纳税人,总分支机构不在同一县(),但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的,经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅()和国家税务局批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

3.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

(二)房地产开发企业销售、出租不动产异地预缴税款规定

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016430前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)销售、出租取得的与机构所在地不在同一省(自治区、直辖市或者计划单列市)的不动产,在机构所在地申报纳税时,计算的应纳税额小于已预缴税额,且差额较大的,由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关,在一定时期内暂停预缴增值税。

七、纳税义务发生时间

(一)房地产开发企业销售、出租不动产的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

收讫销售款项,是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为建筑服务完成的当天。

(二)纳税人出租不动产采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

    (三)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

(四)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

八、增值税发票领用

(一)纳税人使用发票种类

1.一般纳税人使用发票种类:增值税专用发票、增值税普通发票;

2.小规模纳税人使用发票种类:增值税普通发票、定额发票。

(二)纳税人领用发票

1.纳税人需要领用发票的,携带以下资料向主管国税机关办理发票领用手续。

1)《专用发票最高开票限额行政许可申请及票种核定表》(一般纳税人)或《纳税人领用发票票种核定表》(小规模纳税人);

2)税务登记证件(查验);

3)经办人身份证明原件及复印件(首次办理或经办人发生变化时提供);

4)发票专用章印模(首次申请发票票种核定时提供)。

2.领用发票需办理的税务事项有:

1)增值税发票票种核定;

2)最高开票限额审批(一般纳税人领用专票需要);

3)增值税发票领取;

(三)发票开具

通过发票管理新系统开具发票,因网络故障等原因无法在线开票的,在税务机关设定的离线开票时限和离线开具发票总金额范围内仍可开票,超限将无法开具发票。纳税人需连通网络上传发票后方可开具,仍无法连通网络的需携带专用设备到主管国税机关进行征期报税或非征期报税后方可开具。

1.不得开具增值税专用发票的情形

1)向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

2)适用免征增值税规定的应税行为。

3)转让金融商品。

2.发票作废与退回

1)专用发票作废。增值税纳税人在开具发票当月,发生销货退回、开票有误等情形,收到退回的发票联符合作废条件的,按作废处理。发票作废须同时具有下列条件:

①收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月;

②销售方未抄税;

③购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。

2)发票退回。纳税人领用发票后,发现发票印制质量问题或发放错误、领票信息电子数据丢失、税控设备故障等情况,需将已领未用空白发票退回的,应到主管国税机关办理发票退回。

3.红字专用发票开具

纳税人发生应税行为,开具增值税专用发票后,发生销货退回、销售折让、开票有误、应税服务中止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件,应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票;未按照规定开具红字增值税专用发票的,不得扣减销项税额或者销售额。

(四)发票认证

增值税专用发票遵循“当月认证,当月抵扣”的原则。增值税一般纳税人取得防伪税控系统开具的专用发票、机动车销售统一发票抵扣联,应在规定期限(360天)内认证。

1.发票认证。纳税人携带专用发票抵扣联,到税务机关办税服务厅申报征收窗口进行认证,或者利用网上认证系统,自行扫描认证。

2.取消认证。纳税信用A级、B级、C级纳税人取得增值税发票管理新系统开具的专用发票,可以不再进行扫描认证,可通过互联网登录湖北省增值税发票查询平台(地址为https://fpdk.hb-n-tax.gov.cn),查询、勾选确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。抵扣时限为下载确认数据的次月申报期内申报抵扣进项税额。未查询到对应发票信息的,仍可进行扫描认证抵扣。

九、房地产开发企业增值税纳税申报

(一)纳税期限

房地产开发企业中的增值税一般纳税人按月申报;增值税小规模纳税人原则上实行按季申报,纳税人要求不实行按季申报的,由主管税务机关根据其应纳税额大小核定纳税期限。

(二)申报资料

1.增值税一般纳税人(以下简称一般纳税人)纳税申报表及其附列资料包括:

1)《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》。

2)《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)。

3)《增值税纳税申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)。

4)《增值税纳税申报表附列资料(三)》(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)。

一般纳税人销售服务、不动产和无形资产,在确定服务、不动产和无形资产销售额时,按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的,需填报《增值税纳税申报表附列资料(三)》。其他情况不填写该附列资料。

5)《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)。

6)《增值税纳税申报表附列资料(五)》(不动产分期抵扣计算表)。

7)《固定资产(不含不动产)进项税额抵扣情况表》。

8)《本期抵扣进项税额结构明细表》。

9)《增值税减免税申报明细表》。

2.增值税小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)纳税申报表及其附列资料包括:

1)《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》。

2)《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)附列资料》。

小规模纳税人销售服务,在确定服务销售额时,按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的,需填报《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)附列资料》。其他情况不填写该附列资料。

3)《增值税减免税申报明细表》。

3.房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款的,需填写《增值税预缴税款表》。

(三)纳税申报表填写顺序

一般纳税人纳税申报表填写顺序:先附表后主表,具体按照以下顺序进行填写:附表三、减免税申报明细表、附表一、不动产分期抵扣计算表、附表二、固定资产(不含不动产)进项税额抵扣情况表、进项税额结构明细表、税额抵减情况表、主表。

(四)增值税纳税申报表填写注意事项

1.销售额的填写

一般纳税人填写销售额栏目时,有扣除项目的,为扣除前不含税销售额;小规模纳税人填写销售额栏目时,有扣除项目的,为扣除后不含税销售额。

2.挂账留抵税额的填写

试点实施之日前一个税款所属期申报表的“期末留抵税额”大于零,且兼有销售服务、不动产和无形资产的营改增试点纳税人,其货物劳务试点前的留抵税额需要进行挂账。挂账留抵税额只能冲减试点后货物劳务应纳税额,而不能冲减试点后销售服务、不动产和无形资产应纳税额。

3.不动产进项税额的填写

不动产允许抵扣的进项税额,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

4.用途改变后可以抵扣进项税额的填写

纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额的应税项目,可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额,填入附表二第8栏“其他” “税额”栏。

5.应纳税额的填写

一般纳税人适用简易计税方法的应纳税额不得用一般计税方法的期末留抵税额进行冲减。简易计税方法的应纳税额最终并入应纳税额合计中。

十、常见问题回答

1、两个房地产开发企业能否合并纳税?
  答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定,两个或者两个以上的纳税人,经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。

2、如何理解目前营改增政策文件中有偿的概念?
  答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定,有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

3、房地产开发企业向消费者个人销售、出租不动产能开具增值税专用发票吗?
  答:向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产不得开具增值税专用发票。

4、房地产开发企业接受贷款服务向贷款方支付的咨询费能否抵扣进项税额?
  答:纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

5、除了选择简易计税方法的房地产老项目外,一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目,是否可以扣除受让土地的价款?
  答:一般纳税人的房地产开发企业销售不动产适用一般计税方法的,可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

6、原营业税政策下,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时,享受免征营业税优惠,营改增后,能否继续享受增值税优惠政策?
  答:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免征增值税。

7、关于土地价款的扣除问题?

答:房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让,再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中,房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权,凭取得的专用发票抵扣进项税额。

8、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题?

答:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上,以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间,主要是基于以下几点考虑:

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间,可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象)。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

9、关于房地产开发企业预收款的范围问题?

房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

10、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题?

答:房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

11、在会计制度上按“固定资产”核算的不动产,其进项税额如何抵扣?

201651后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者201651后取得的不动产在建工程,其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

1201651日后,纳税人购入的原材料等物资用途明确,直接用于不动产在建工程的,其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣;剩余40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。

2)纳税人购入的原材料用途不明的,可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时,应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额,并于转出当月起第13个月再行抵扣。

3201651日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算(如投资性房地产)的不动产或者不动产在建工程,其进项税额可以一次性全额抵扣。

12、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的,其土地成本如何分摊的问题?

答:房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款:

1)首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)

2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

4)从政府部门取得的土地出让金返还款,可不从支付的土地价款中扣除。

13、关于转租不动产如何纳税的问题?

答:总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016430日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将51日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。

14、一般纳税人出租不动产,该不动产在2016430前开工、201651后竣工的,是否可以选择简易计税方法计税?

答:可以。

15、人防工程出售或者出租的问题?

答:纳税人将人防工程建成商铺、车库,对外一次性出售或者出租若干年经营权的,属于提供不动产租赁服务。

纳税人将开工日期在2016430日前的人防工程对外出售或者出租的,可选择简易计税方法计税。

16、房地产开发企业取得预售款开具发票的问题?

答:房地产开发企业在收到预收款时,可以向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票,金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价,同时注明“预收款,不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内,通过《增值税预缴税款表》进行申报,按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表(一)中反映。

在交房时,按所售不动产全款开具增值税发票,按规定申报纳税。

17、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题?

答:小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的,为销售土地使用权,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照3%的征收率计算应纳增值税税额。

小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的,为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权,按照销售不动产征收增值税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

18、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的,是否视同销售的问题?

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的,如果上述设施在可售面积之外,作为无偿赠送的服务用于公益事业,不视同销售;如果上述配套设施在可售面积之内,则应视同销售,征收增值税。

19、房地产企业销售不动产的同时,无偿提供家具、家电等货物的征税问题?

答:房地产企业销售不动产,将不动产与货物一并销售,且货物包含在不动产价格以内的,不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物,不单独对货物按17%税率征收增值税。

房地产企业销售不动产时,在房价以外单独无偿提供的货物,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。例如,房地产企业销售商品房时,为促销举办抽奖活动赠送的家电,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。

20、纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,如何计算缴纳增值税?

答:纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的,按转让建筑物永久使用权,依销售不动产的规定征收增值税;否则,按不动产租赁征收增值税。

21、现房销售是否要按3%预缴增值税?

答:现房销售是指,在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款,不应按照3%的预征率预缴增值税,应按适用税率征税。

22、房地产开发预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额?

答:房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后,如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的,其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

23、增值税一般纳税人经营性租入的不动产在201651以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否分2年抵扣?

答:增值税一般纳税人201651日后,对其经营性租入的不动产发生改建、扩建、修缮、装饰支出的进项税额不适用分2年抵扣的规定,可以按规定一次性扣除。

24、纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储,取得的补偿收入能否免征增值税?

答:纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储,取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税,取得的其他补偿收入免征增值税。

纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时,需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

25、房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税?

答:房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房,应以每套还建房为单位,分别计算缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房,实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的,应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房,实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的,以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房,实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的,以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。

还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。

26、市州内跨县(市、区)开发房地产项目,是否应在不动产所在地预缴增值税?

答:房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

在市州内跨县(市、区)开发房地产的,可不在不动产所在地预缴增值税,在机构所在地申报缴纳增值税。具体情况由市州国税局确定。

27、房地产开发企业中的一般纳税人在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,在计算销售额时扣除应提供哪些凭据?

答:根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016140号)规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

具体为以下资料:

(一)房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。

(二)房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

(三)被拆迁单位或个人通过银行账户(户名应与拆迁协议上的被拆迁单位或个人名称相同)收取房地产开发企业拆迁补偿费用的转账收款凭据。

(四)房地产开发企业和被拆迁单位或个人通过拆迁协议约定以实物兑付方式支付拆迁补偿费用的(须在拆迁协议中注明拆迁补偿费用标准和实物作价),应提供实物移交的相关凭据,可不提供第(二)、(三)项要求的凭据。

28、一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时,其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税?

答:纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储,取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税,取得的其他补偿收入免征增值税。(第61条)

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)和《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号),一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时,其取得的建筑物、构筑物的补偿收入,属于转让不动产的应税行为,应按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人转让其2016430日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)一般纳税人转让其2016430日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;

(三)一般纳税人转让其2016430日前取得(含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额;

(四)一般纳税人转让其201651日后取得(含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》(鄂地税发〔2016117号)的规定:“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续,因此,该类不动产的转让由国税部门负责征收。”

二、根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔2008170号)、《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第1号)和《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第90)等,一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时,因不可搬走的机器设备取得的补偿收入,属于销售货物的应税行为,应按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产可以选择简易计税办法依3%征收率减按2%征收增值税,同时不得开具增值税专用发票;

(二)纳税人销售自己使用过的固定资产,适用简易计税办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,可以放弃减税,按照简易计税办法依照3%征收率缴纳增值税,并可以开具增值税专用发票;

(三)纳税人销售其按照规定可以抵扣进项税额的固定资产,应按照一般计税方法缴纳增值税。

29、房地产开发企业对其开发毛坯房装修后销售的,如何缴纳增值税?

答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号),房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的,可就房款连同装修款一并开具发票,也可就房款和装修款分别开具发票,但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分,其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

30、房地产公司销售自行开发的在建项目,该项目选择一般计税方法的,在计算缴纳增值税时,其对应的土地价款能否差额扣除?

答:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第二条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此,房地产公司销售自行开发的在建项目,该项目选择一般计税方法的,在计算缴纳增值税时,其对应的土地价款可以差额扣除。

31、房地产企业A公司分立为A公司和B公司, B公司销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法的,能否扣除相应的土地价款?该土地价款原由A公司支付并取得票据?

答:可以扣除,但A公司应相应调减其土地价款。

32、房地产企业进行土地一级开发,适用一般计税方法的,其销售额能否扣除相应的土地价款?

答:可以扣除。

33、房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的,是否需要缴纳增值税?

答:房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的,虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记,但是不属于增值税的应税行为,不需要缴纳增值税,也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的,按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

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